نگاه کردن به سرگرمی سرگرمی کارت پستال

نگاه کردن به: سرگرمی سرگرمی کارت پستال روز پدر

گت بلاگز اخبار اقتصادی و بازرگانی بازگشت مشتری به بازار کلنگی

گزارش از پیشنهادهای پاییزی سازنده‌ها به مالکان جهت تخریب و نوسازی  ثبت دهمین فصل کم‌نوسان زمین در بهار

بازگشت مشتری به بازار کلنگی

بازگشت مشتری به بازار کلنگی

عبارات مهم : بازار

گزارش از پیشنهادهای پاییزی سازنده ها به مالکان جهت تخریب و نوسازی
ثبت دهمین فصل کم نوسان زمین در بهار

به گزارش دنیای اقتصاد؛ بازار ملک کلنگی، در پی ثبات نسبی قیمت زمین، با استقبال از سمت سازنده های متقاضی «مشارکت در ساخت» روبه رو شد. بهار امسال املاک قابل تخریب و نوسازی در پایتخت کشور عزیزمان ایران جهت دهمین فصل متوالی آرامش قیمتی را پشت سر گذاشت. سطح فعلی قیمت زمین که نسبت به جهش سال ۹۲، دست کم ۲۲ درصد افت کرده، باعث تقویت ساخت وسازهای مسکونی از نوع مشارکتی شده است هست. سازنده ها جهت جذب مالکان، منوی پاییزی «مشارکت در ساخت» تعریف کرده اند که معاوضه ملک کلنگی با واحد نوساز یک نمونه از این پیشنهادها است.

«مشارکت در ساخت» همزمان با آخر رکود سه ساله در بازار ساخت و ساز مسکونی در پایتخت، از کما خارج شد. بررسی های «دنیای اقتصاد» با استناد به گزارش های آماری و تحقیقات میدانی از اوضاع فعلی بازار ساخت وساز در پایتخت کشور عزیزمان ایران نشان می دهد همزمان با خروج اولیه فعالیت های ساختمانی از فاز رکود در نیمه اول سال ۹۶، سازندگان هم اکنون درصدد برآمده اند تا با استفاده از آرامش قیمتی در بازار املاک کلنگی، خود را به موج اولیه رونق برسانند و در این مسیر ساخت «مشارکتی» با مالکان ساختمان های قابل تخریب در مناطق غیرفرسوده را به عنوان گزینه ترجیحی جهت بازگشت به بازار ساخت وساز گزینش کرده اند. دهمین فصل کم نوسان قیمت زمین در بازار املاک پایتخت در بهار ۹۶ ثبت شد؛ تغییرات فصلی میانگین قیمت ملک کلنگی (میانگین قیمت زمین در هر فصل نسبت به فصل قبل) در پایتخت از زمستان ۹۳، تا بهار ۹۶ کمتر از ۳ درصد بوده هست. از سوی دیگر تغییرات نقطه ای میانگین قیمت زمین (میانگین قیمت زمین در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل) از زمستان ۹۴ تا بهار ۹۶ حداکثر ۳ درصد بوده است.

بازگشت مشتری به بازار کلنگی

تحت تاثیر ثبات نسبی قیمت در بازار زمین، ساخت و ساز مسکن از ابتدای امسال با پشت سر گذاشتن دوره رکود سه ساله تنها در چهار ماه اول سال شاهد رشد ۸ درصدی در حجم فعالیت های تازه ساختمانی بود. این درحالی است که حرکت اولیه سازندگان جهت ادامه مسیر خروج از رکود و قرار گرفتن در ریل رونق ساختمانی، با یک استراتژی جهت کم کردن هزینه های ساخت مسکن همراه شده است هست. مطابق با آمارهای رسمی، با رشد ۸ درصدی تیراژ ساخت واحدهای مسکونی در نیمه اول امسال بعد از سه سال توقف در فاز رکود، ساخت وساز در صورت ادامه روند فعلی طی ماه های پیش رو، با رشد چشمگیر روبه رو می شود.

متوسط قیمت زمین(ملک کلنگی) به عنوان گران ترین قرار داده ساخت وسازهای مسکونی در فاصله ۸ سال-از سال های ۸۸ تا ۹۲-۴ برابر شد و به مرز مترمربعی ۶ میلیون تومان رسید؛ ولی هم اکنون در حالی در لبه ۴ میلیون و۶۰۰ هزار تومان قرار گرفته که کارشناسان بازار ملک به سازندگان توصیه می کنند با کسب وقت از آرامش قیمتی موجود در بازار زمین، حرکت بازار ساخت وساز در مسیر پیش رونق را تسریع کنند. میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در بهار ۹۶ به ۴ میلیون و۵۹۰ هزار تومان رسید؛ در بهار ۹۵، میانگین قیمت هر مترمربع زمین ۴ میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بود؛ رشد کمتر از یک درصدی قیمت زمین در بهار امسال قیمت هر مترمربع زمین مسکونی را تنها ۱۰۰ هزار تومان نسبت به میانگین قیمت زمین در مدت مشابه سال گذشته زیاد کردن داد و این همان آرامش قیمتی است که کارشناسان بازار ساخت وساز از آن به عنوان وقت طلایی سازندگان جهت بازگشت به فعالیت های ساختمانی در آستانه ورود بازار مسکن به فاز رونق تعبیر می کنند. میانگین هر مترمربع زمین مسکونی بهار امسال تنها ۸/ ۰ درصد نسبت به بهار سال قبل زیاد کردن یافت که ریزنوسان فاقد اثر در کل هزینه های ساختمانی محسوب می شود. این در حالی است که حجم معاملات املاک کلنگی در همین مدت با ۶/ ۶ درصد زیاد کردن مواجه شد که به معنای بازگشت آرام و تدریجی سازندگان به بازار خرید زمین جهت ساخت مسکن هست. میانگین قیمت زمین یا املاک مسکونی کلنگی در یک سال ۹۵ به مترمربعی ۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان رسید که تنها ۲ درصد نسبت به سال ۹۴ زیاد کردن نشان می دهد؛ رشد قیمت زمین در یک سال ۹۵ کمتر از رشد قیمت مسکن در سال ۹۵ بوده هست؛ قیمت مسکن در یک سال ۹۵، معادل ۶/ ۵ درصد رشد کرد.

گزارش از پیشنهادهای پاییزی سازنده‌ها به مالکان جهت تخریب و نوسازی  ثبت دهمین فصل کم‌نوسان زمین در بهار

در شرایطی که سازندگان، با زیاد کردن حضور در بازار ساخت وساز طی نیمه اول امسال، عملیات خروج از رکود ساختمانی را استارت زده و به مراحل مقدماتی رونق ورود کرده اند، هم اکنون ترجیح می دهند با ورود به بازار همکاری و با نشانه به صفر رساندن هزینه نقدی تامین زمین، عمده توان مالی خود را صرف ساخت واحدهای مسکونی کنند.

میل به دو جانبه جهت همکاری در ساخت

بررسی های «دنیای اقتصاد» از واکنش‌ها فعلی سازندگان در بازار مسکن پایتخت حاکی است هم اکنون میل به همکاری در ساخت واحدهای مسکونی از سوی سازندگان به مراتب بیش از مالکان املاک کلنگی هست؛ هر چند هم اکنون مالکان نیز بی میل به همکاری نیستند و همزمان با زیاد کردن تقاضای سازندگان جهت ساخت و ساز روی زمین های مالکان، عرضه مناسبی از زمین خام یا ملک کلنگی در مناطق متفاوت شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران دردسترس است.

بازگشت مشتری به بازار کلنگی

به این معنا که همزمان با زیاد کردن میل به سازندگان جهت ساخت و سازهای مشارکتی، مالکان زمین یا املاک مسکونی کلنگی نیز میل به خود را جهت همکاری با سازندگان نشان داده اند؛ هم اکنون حجم فایل های نیاز به سازنده ونیاز به زمین در بازار عرضه ملک به طور تقریبی یکسان هست. این در حالی است که محتوای فایل ها و شروط تعیین شده است در آنها نشان می دهد هم اکنون به علت آنکه سازندگان بیشترین میل را به همکاری با مالکان دارند، شرایط در عمده موارد، زیاد به نفع مالکان تعیین می شود.

افزایش میل به سازندگان به ساخت وسازهای مشارکتی و سنگین تر شدن کفه منافع مالکان در فرآیند همکاری در ساخت با سازندگان، ادامه همان روندی است که سال گذشته، با زیاد کردن ۱۰ واحد درصدی سهم مالکان زمین در فرمول همکاری نسبت به سال قبل از آن-۹۴-آغاز شد. سال ۹۴، در حالی فرمول عرف همکاری در ساخت جهت عمده ساخت و سازهای معمولی و مصرفی پایتخت بر مبنای سهم ۵۰ -۵۰ تعیین می شد که همزمان با توقف افت تیراژ ساختمانی در سال ۹۵، بازگشت گروهی از سازندگان به بازار ساخت و ساز و زیاد کردن تقاضا جهت زمین و املاک مسکونی کلنگی از سوی سازنده ها، این سهم، ۱۰ واحد درصد نسبت به سال گذشته به نفع مالکان تقویت شد؛ به این معنا که فرمول عرف همکاری در ساخت به صورت سهم ۶۰ درصدی از بنای تازه جهت مالک و سهم ۴۰ درصدی جهت سازنده، عوض کردن کرد. کارشناسان، سال گذشته این عوض کردن سهم در بازار همکاری در ساخت مسکن را با عنوان آوانس سازندگان جهت مالکان زمین های مسکونی تعبیر کردند که در واقع با منشأ ورود سازندگان کم پول به بازار ساخت وساز(سازندگانی که طی سه سال قبل از آن موفق به فروش واحدهای آماده خود در بازار مسکن نشدند) و رشد تقاضا از سوی سازنده ها جهت همکاری روی زمین مالکان ایجاد شد.

عوض کردن شکل سهم خواهی مالکان

گزارش از پیشنهادهای پاییزی سازنده‌ها به مالکان جهت تخریب و نوسازی  ثبت دهمین فصل کم‌نوسان زمین در بهار

افزایش میل به و تقاضا از سوی سمت عرضه واحدهای مسکونی جهت همکاری در ساخت با مالکان زمین های مسکونی طی ماه های اخیر خود را در شکل نوع جدیدی از درخواست مالکان جهت برخورداری از امتیاز زیاد در فرآیند همکاری با سازندگان نشان می دهد.

خواسته تازه مالکان جهت همکاری با سازنده ها در امسال علی رغم خواسته سال گذشته آنها که خواسته ای «کمی» مبتنی بر زیاد کردن سهم آنان از بنای تازه بود، امسال رنگ وبوی «کیفی» به خود گرفته هست؛ به این معنا که مالکان زمین ها واملاک مسکونی کلنگی امسال بیش از آنکه به دنبال زیاد کردن سهم خود از فرآیند همکاری در ساخت باشند، با رضایت به سهم ۶۰ درصدی عمدتا در پی همکاری با سازندگانی هستند که «رزومه کاری قوی» داشته و از «اعتبار کافی» جهت شراکت برخوردار باشند؛ این عنوان در عمده فایل های مربوط به درخواست همکاری با سازنده که این روزها از سوی مالکان املاک کلنگی آگهی می شود به وضوح به چشم می خورد؛ «تاکید بر حرفه ای بودن سازنده»، «برخورداری از رزومه قوی»، «بنام بودن سازنده» و. . . عباراتی هستند که در متن آگهی مالکان جهت همکاری با سازندگان این روزها به وفور استفاده می شوند؛ این درحالی است که سازندگان نیز با اطلاع از این عنوان تلاش دارند با اشاره به سوابق حرفه ای خود با سهولت بیشتری اقدام به جلب همکاری مالکان و شروع ساخت و ساز بر روی زمین های مرغوب تر کنند. در این میان بعضی سازندگان در ازای ساخت وساز بر روی زمین های مالکان به آنها پیشنهاد می کنند تمام یا بخشی از سهم خود را از همان ابتدا و در شکل آپارتمان های آماده و نوساز (معاوضه کلنگی با نوساز)دریافت کنند و زمین را به نام سازنده انتقال یافته کنند؛ این در حالی است که بعضی از مالکان نیز از سازنده تقاضا دارند قسمتی از سهم خود از فرآیند مشارکت(به عنوان مثال یک سوم) را بعد از تعیین ارزش ریالی، به صورت نقدی و در همان ابتدای شروع همکاری پرداخت کنند.

بازگشت مشتری به بازار کلنگی

فعالان بازار همکاری در ساخت مسکن با بیان اینکه هم اکنون عمده میل به و تقاضا جهت همکاری در ساخت از جانب سازندگان مسکن مطرح می شود تا از سمت مالکان، به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند:«اشاره به رزومه قوی»، «سابقه کار حرفه ای همراه با نمونه کار مشابه» و همچنین «بالاترین پیشنهاد قیمتی به مالکان» مواردی است که عمده سازندگان متقاضی همکاری با مالکان در آگهی های خود جهت تامین زمین و همکاری در ساخت عنوان می کنند تا از این طریق بتوانند با مالکان زمین های مرغوب تر همکاری کنند.

به گفته آنها هم اکنون اگرچه بیشترین تقاضا جهت همکاری در ساخت از جانب سازندگان صورت می پذیرد ولی در حال حاضر عرضه زمین از سوی مالکان نیز در شرایط مطلوبی واقع شده است است و مالکان واحدهای مسکونی کلنگی هم بی میل به همکاری نیستند و حتی از همکاری با سازندگان استقبال می کنند. کارشناسان بازار همکاری در ساخت مسکن، ضعیف بودن بنیه مالی سازندگان به علت فروش نرفتن همه واحدهای ساخته شده است از سوی آنها طی سال های گذشته که منجر به ضعف بنیه مالی آنان جهت تامین هزینه خرید نقدی زمین شده است است را از یک طرف و در عین حال میل به سازندگان به بازگشت به عرصه ساخت وساز همزمان با آخر دوره رکود ساختمانی را از سوی دیگر بااهمیت ترین علل زیاد کردن میل به سازنده ها به همکاری در ساخت عنوان می کنند.

هم اکنون سازنده ها از بنیه مالی کافی جهت تامین هزینه خرید برخوردار نیستند و به همین علت ترجیح می دهند حرکت خود را در فاز پیش رونق ساختمانی با «پروژه های مشارکتی» شروع کنند.

عرف روز همکاری در ساخت

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از شرح و نحوه همکاری در ساخت واحدهای مسکونی در مقطع زمانی فعلی نشان می دهد هم اکنون فرمول همکاری در ساخت در مناطق متفاوت شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران بر مبنای «میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در همان منطقه» تعیین می شود.

بر این اساس، در صورتی که میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان نوساز در محله ای که همکاری در ساخت در آن صورت می گیرد تا ۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان یا کمتر باشد، معمولا همکاری با نسبت ۵۰ – ۵۰ انجام می شود؛ ولی در صورتی که میانگین هر مترمربع آپارتمان نوساز در محله موردنظر بین ۴میلیون و۵۰۰ هزار تومان تا ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان باشد معمولا همکاری با فرمول سهم ۵۵ درصدی مالک در برابر سهم ۴۵ درصدی سازنده و یا سهم ۶۰ درصدی مالک در برابر سهم ۴۰ درصدی سازنده تعیین می شود. در مناطقی که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن از ۵میلیون و۵۰۰ هزار تومان نیز زیاد باشد علاوه بر رعایت فرمول ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک، مبلغی نیز با عنوان«بلاعوض» تعیین می شود؛ بلاعوض مبلغی است که در ابتدای فرآیند همکاری از سوی سازنده به مالک پرداخت می شود تا مالک در وقت تخریب ونوسازی بتواند با استفاده از آن هزینه های اسکان خود در آپارتمان دیگری را تامین کند.

به گفته فعالان بازار همکاری در ساخت، تعیین مبلغ بلاعوض بر مبنای توافق سازنده ومالک انجام می شود ولی عرف فعلی که بسیاری از مالکان و سازندگان بر اساس آن اقدام به تعیین مبلغ بلاعوض می کنند بر مبنای تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت ملک کلنگی در منطقه ای است که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن بیش از ۶ میلیون و۵۰۰ هزار تومان باشد. به این معنا که در مناطقی که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن بیش از ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است به ازای هر مترمربع از مساحت کل ملک کلنگی، مبلغ یک میلیون تومان به عنوان بلاعوض از سوی سازنده به مالک پرداخت می شود. در سایر مناطق نیز به ازای قیمت آپارتمان های نوساز این مبلغ متغیر است و برمبنای توافق تعیین می شود. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از شرح بازار همکاری در ساخت مسکن در مقطع زمانی فعلی حاکی است اگرچه پرداخت مبالغ بلاعوض به مالکان از سوی سازندگان در دوره هایی کمرنگ تر از سایر وقت ها می شود ولی هم اکنون سازندگان جهت جلب همکاری با مالکان و تامین زمین مورد نیاز خود جهت ساخت مسکن، حاضر به پرداخت مبلغ بلاعوض اندکی بیش از عرف گذشته نیز هستند. فعالان بازار ساخت وساز آینده نگری می کنند ورود تدریجی سازندگان به بازار ساخت و ساز و زیاد کردن استقبال جهت همکاری در ساخت، به طور قطع منجر به زیاد کردن عرضه مسکن طی دو تا سه سال پیش رو خواهد شد.

ماجرای تخفیف های نجومی در بازار زمین

در شرایطی که کارشناسان و فعالان بازار مسکن، به سازندگان توصیه می کنند از آرامش قیمتی موجود در بازار زمین جهت شروع پروژه های ساختمانی استفاده کنند، بعضی مالکان با اعلام تخفیف های نجومی به سازندگان «دست به نقد» اقدام به انتشار آگهی جهت فروش زمین می کنند.

در بعضی از این آگهی ها به تخفیف های تا ۴۰ درصد جهت انبوه سازانی که حاضر به خرید نقدی زمین از نوع متراژ میانگین رو به اوج باشند نیز اشاره شده است هست؛ فعالان بازار زمین در توضیح ماجرای این نوع تخفیف ها جهت زمین های بالای ۱۰۰۰ مترمربع، می گویند: تخفیف های نجومی در متن آگهی های مربوط به فروش زمین اساسا از دو علت عمده منشأ می گیرد؛ نخستین علت «نوعی تکنیک جهت جذب مشتری» از سوی بعضی واسطه های فروش زمین یا مالکانی است که چندین قطعه زمین در اختیار دارند؛ این دسته از افراد جهت فروش بهتر زمین های خود منشتر شدن این نوع آگهی ها اقدام به جذب مشتری کرده ولی در نهایت با استفاده از تکنیک ها و ترفندهای مذاکره، زمین را با تخفیف کمتر نسبت به قیمت کارشناسی به سازندگان می فروشند.

در این میان بعضی مالکان نیز هستند که هم اکنون اقدام به سرمایه گذاری در سایر بازارها کرده اند و به نوعی مالکان «پول لازم» محسوب می شوند؛ هرچند نمی توان با قطعیت اعلام کرد که قیمت تخفیف اعلام شده است از سوی آنها دقیق است یا فقط یک تکنیک تبلیغاتی محسوب می شود ولی این دسته از مالکان در نهایت زمین خود را با درصدی از تخفیف- هر چند کمتر از قیمت تخفیف اعلام شده- به انبوه سازان و سازندگان دست به نقد به فروش می رسانند. این نوع مانور تبلیغاتی زیاد در زمین های بزرگ متراژ مشاهده می شود؛ آیا که در این زمین ها حتی درصدهای کم تخفیف می تواند رقم بزرگی را از هزینه خرید زمین جهت سازنده ها صرفه جویی کند.

واژه های کلیدی: بازار | سازنده | همکاری | اخبار اقتصادی و بازرگانی


دانلود فایل ها

نویسنده : blogzz